全國(guó)兩會(huì)剛剛落幕，北京市土地儲(chǔ)備中心便發(fā)布公告稱，CBD中服地塊的剩余6塊土地將于近期對(duì)市場(chǎng)招標(biāo)。第二批出讓的6塊土地用途，全部為商業(yè)金融地塊。而幾乎就在這6塊土地公告入市之前不久，北京市政府亦批準(zhǔn)了CBD核心區(qū)內(nèi)首個(gè)高層建筑改造方案，萬科企業(yè)股份有限公司北京公司(下稱北京萬科)將于近期啟動(dòng)贏嘉中心(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)的改造工程。

由于政府嚴(yán)格控制地價(jià)，因此，CBD的“去地王化”已成定局。而政府對(duì)于CBD的運(yùn)營(yíng)思路也從簡(jiǎn)單的一次性獲得土地出讓收入轉(zhuǎn)換為獲取長(zhǎng)期的稅收收入以及對(duì)GDP貢獻(xiàn)。

故人再來

3月13日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布公告稱，朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心區(qū)Z8地塊至Z13地塊(下稱中服地塊)將在近期發(fā)布第二階段招標(biāo)公告，通過招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。目前，各地塊規(guī)劃方案正在進(jìn)一步完善中。

北京市國(guó)土局一位官員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，中服地塊后6塊土地的用途全部為商業(yè)金融用地，與2010年底出讓的地塊的限制性條件相同，地塊仍然將“建成后不得散售”作為限制性的條件，“我們?cè)缫呀?jīng)不把中服地塊當(dāng)做房地產(chǎn)用地了。”他強(qiáng)調(diào)。

2010年底，中信地產(chǎn)、民生銀行、標(biāo)準(zhǔn)控股、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)主導(dǎo)或參與競(jìng)標(biāo)聯(lián)合體在中服地塊第一輪的競(jìng)標(biāo)當(dāng)中勝出。時(shí)隔半年，中服地塊剩余土地再行出讓，時(shí)景已經(jīng)大有不同。“如果說第一次招標(biāo)我們還擔(dān)心會(huì)不會(huì)出現(xiàn)地王的話，那么這一輪的土地招標(biāo)，我們完全是從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的層面考慮了，評(píng)標(biāo)將選出符合并且能夠推進(jìn)CBD已確定規(guī)劃功能方案以及企業(yè)。”前述北京市國(guó)土局官員向記者表示。

截至目前，包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)控股、中信地產(chǎn)等企業(yè)已經(jīng)考慮再行競(jìng)購(gòu)中服地塊的后6塊土地。“這一點(diǎn)不難理解，因?yàn)檫@次土地出讓的投標(biāo)條件中，對(duì)規(guī)劃方案的考量和評(píng)估，是與第一輪出讓時(shí)的方案一起進(jìn)行的。也就是說，第一次投標(biāo)的企業(yè)所遞交的規(guī)劃方案，是這兩批出讓土地的規(guī)劃方案。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

記者獲得的招標(biāo)規(guī)定顯示，剩余6個(gè)地塊仍舊將規(guī)劃方案和使用權(quán)“捆綁”。只有參與第一階段(規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投報(bào))投標(biāo)的投標(biāo)人方有資格參與第二階段(綜合內(nèi)容投報(bào))的投標(biāo)，如果是聯(lián)合體，則聯(lián)合體中必須至少有一家單位參與第一階段的投標(biāo)。

除上述企業(yè)之外，正大置地、萬通置業(yè)等企業(yè)，也已經(jīng)考慮購(gòu)買后6塊土地的標(biāo)書，但記者掌握的情況表明，在中服地塊第一批土地中競(jìng)標(biāo)勝出的民生銀行將不再參與第二階段6塊土地的競(jìng)標(biāo)。

商業(yè)一統(tǒng)

“從政府的角度而言，我們正逐步淡化CBD在運(yùn)營(yíng)過程中的房地產(chǎn)色彩，一是如果捆綁得太緊，受到政策的影響較大;二是如果CBD運(yùn)營(yíng)的最主要收入是土地出讓收入，那么也很難持續(xù)。”北京市CBD管委會(huì)一位官員向記者表示。

這一點(diǎn)北京市近期在CBD核心區(qū)建設(shè)的思路上已有集中體現(xiàn)。在CBD核心區(qū)第二批土地出讓前，北京市通過市長(zhǎng)辦公會(huì)紀(jì)要的形式，批準(zhǔn)了萬科上報(bào)的贏嘉中心B座改造方案。贏嘉中心B座總建筑面積42686.2平方米，其中地上面積3.6萬平方米。按照北京萬科公司上報(bào)的改造方案，該項(xiàng)目將進(jìn)行包括外立面、內(nèi)部裝飾以及非承重建筑結(jié)構(gòu)在內(nèi)的全面改造。

十分微妙地是，位于CBD核心區(qū)東南角的贏嘉中心項(xiàng)目的立項(xiàng)也是商業(yè)公建。這一點(diǎn)，與中服地塊后6塊土地的用途規(guī)劃思路，不無二致。

2010年10月，北京萬科以11.5億元的價(jià)格與中信地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，收購(gòu)位于國(guó)貿(mào)橋東南角的贏嘉中心B座的全部產(chǎn)權(quán)。萬科股份副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶明確表示，萬科將對(duì)此建筑進(jìn)行全面升級(jí)改造，并確保延續(xù)其商業(yè)用途。

毛大慶粗略概算過對(duì)贏嘉中心B座改造項(xiàng)目的投資水平稱，改造成本至少在7000元/平方米，這意味著萬科的改造工程投資將至少花費(fèi)2.8億元人民幣。至于獲批之后的改造投資水平，萬科方面表示，目前正在核算之中。

“從CBD核心區(qū)正式確立，到今天，已經(jīng)超過了10年的時(shí)間，這個(gè)周期中，不僅建筑的功能需要滿足市場(chǎng)需求的變化而進(jìn)行修正與改造，整個(gè)CBD的功能也適時(shí)地面臨完善與強(qiáng)化的問題，這就是CBD為什么會(huì)東擴(kuò)、CBD核心區(qū)內(nèi)的既有建筑業(yè)要改造的原因。”中國(guó)城市規(guī)劃研究院城市規(guī)劃研究室主任鄧東向記者表示。

收入再造

北京已經(jīng)啟動(dòng)了CBD的“東擴(kuò)”工程，按照北京市政府批準(zhǔn)的規(guī)劃，東擴(kuò)之后的CBD將新增功能區(qū)面積近3平方公里，為實(shí)現(xiàn)這一東擴(kuò)工程，僅朝陽區(qū)區(qū)級(jí)財(cái)政就將陸續(xù)投入70億元人民幣，而這還僅僅是預(yù)算投資額。這意味著，僅區(qū)級(jí)財(cái)政投資一項(xiàng)投入，便可使東擴(kuò)新增的每平方米承載投資額超過230萬元人民幣的水平——這還尚未計(jì)算市級(jí)財(cái)政的投入以及社會(huì)、商業(yè)資本進(jìn)入。那么，政府如此巨大的投資，所為何故?

政府收入結(jié)構(gòu)的改變無疑是最重要的答案之一。一位曾參與CBD規(guī)劃方案論證的規(guī)劃專家向記者表示，按照當(dāng)時(shí)確定的發(fā)展規(guī)劃，CBD在第一個(gè)十年中所解決的主要是基礎(chǔ)設(shè)施和硬件配比的問題——即通過建設(shè)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的辦公及配套基礎(chǔ)設(shè)施，達(dá)到聚集國(guó)際級(jí)企業(yè)、發(fā)揮集群經(jīng)濟(jì)效用的目的。從現(xiàn)在的情況來看，這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)得以實(shí)現(xiàn)。

“現(xiàn)在，CBD即將開始第二個(gè)階段，即在聚集了國(guó)際級(jí)企業(yè)的基礎(chǔ)上，圍繞商務(wù)這個(gè)核心，豐富整個(gè)CBD功能的階段，在此之前，CBD的運(yùn)營(yíng)核心在于辦公為主的商務(wù)功能，而在今后，將逐步過渡到辦公、金融、商務(wù)社交等符合商務(wù)功能的時(shí)代，從而增加這個(gè)區(qū)域的附加值。”他說。

鄧東認(rèn)為，在第一階段中，政府主要的收入可能是以土地出讓收入為主，但進(jìn)入第二階段，獲取長(zhǎng)期的稅收收入以及GDP貢獻(xiàn)，開始轉(zhuǎn)為主導(dǎo)思路。這也是CBD核心區(qū)第一單高層改造項(xiàng)目以及中服(專題 報(bào)告 　論壇)大廈后6塊土地全部為商業(yè)金融用途的原因所在。