中國(guó)與“一帶一路”沿線國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)合作趨勢(shì)展望
前10大“一帶一路”沿線經(jīng)濟(jì)體占沿線國(guó)家總體GDP的64%
目錄
“一帶一路”沿線經(jīng)濟(jì)體概覽
64個(gè)“一帶一路”沿線國(guó)家的經(jīng)濟(jì)規(guī)模總和與中國(guó)相當(dāng)前10大“一帶一路”沿線經(jīng)濟(jì)體占沿線國(guó)家總體GDP的64%中東和南亞GDP占“一帶一路”沿線國(guó)家一半南亞人口最多，人均GDP最低，但單一市場(chǎng)最大2中國(guó)與“一帶一路”沿線國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)合作趨勢(shì)擴(kuò)大自由貿(mào)易協(xié)定在股市和債市為沿線國(guó)家企業(yè)開(kāi)辟融資通道人民幣國(guó)際化優(yōu)先考慮沿線經(jīng)濟(jì)體利用優(yōu)惠政策引導(dǎo)更多企業(yè)向沿線經(jīng)濟(jì)體投資3附錄：其它“一帶一路”經(jīng)濟(jì)體相關(guān)數(shù)據(jù)457781011122 2013年9月國(guó)家主席習(xí)近平提出共建“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”和“ 21世紀(jì)海上絲綢之路”的重大倡議之后，不但得到了國(guó)際社會(huì)高度關(guān)注，而且沿線和世界各地企業(yè)界也都極其重視，尤其是中國(guó)企業(yè)。以企業(yè)為核心力量的經(jīng)濟(jì)合作既是推動(dòng)宏偉的“一帶一路”倡議的重要基礎(chǔ)，又是為沿線各國(guó)人民謀福祉的唯一途徑。上周末的“一帶一路”國(guó)際合作高峰論壇更把這一倡議的經(jīng)濟(jì)合作推向全新高度。
3 64個(gè)“一帶一路”沿線國(guó)家的經(jīng)濟(jì)規(guī)�？偤团c中國(guó)相當(dāng)根據(jù)國(guó)家信息中心的測(cè)算，201 6年底“一帶一路”沿線64個(gè)國(guó)家 GDP總和大約 12 萬(wàn)億美元，占全球 GDP的 1 6.0%；與此同時(shí)，中國(guó)當(dāng)年 GDP約合11萬(wàn)億美元。也就是說(shuō)中國(guó)一個(gè)國(guó)家 的經(jīng)濟(jì) 實(shí)力相當(dāng) 于 64個(gè)國(guó)家總和 ，這些 國(guó)家的人口總數(shù)為32.1億，占全球人口的43.4%，大約是中國(guó)1 3.8億的2.3倍。依次粗略估算，中國(guó)人均GDP是“一帶一路”沿線國(guó)家平均水平的2倍左右，這也意味著“一帶一路”沿線很多國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r落后于中國(guó)。
GDP占全球比重中國(guó)14.9%“一帶一路”沿線64國(guó)16.0%其他國(guó)家69.1%人口占全球比重中國(guó)18.5%“一帶一路”沿線64國(guó)43.4%其他國(guó)家38.1%貿(mào)易占全球比重中國(guó)11.2%“一帶一路”沿線64國(guó)21.7%其他國(guó)家67.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家信息中心4 前10大“一帶一路”沿線經(jīng)濟(jì)體占沿線國(guó)家總體GDP的64%“一帶一路”各主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量（單位：億美元）“一帶一路”沿線囊括了64個(gè)國(guó)家，數(shù)目眾多往往讓企業(yè)南亞中東歐中亞2,37115,02511,32729,14725,80236,468不知所措。現(xiàn)有的研究資料基本上都按照地理區(qū)域來(lái)劃分成了幾大塊，對(duì)于商業(yè)決策的實(shí)踐意義并不是很大。為了方便企業(yè)進(jìn)行商業(yè)決策，我們按照經(jīng)濟(jì)總量對(duì)沿線國(guó)家進(jìn)行了分類(lèi)。地理板塊劃分上，我們還加上文化圈的因素：
• 東南亞（即東盟1 1國(guó)）
• 南亞（8國(guó)）
• 中亞（蒙古被列為中亞國(guó)家，共計(jì)6國(guó)）
• 中東（也經(jīng)常被稱為西亞和北非，共計(jì)1 9國(guó)）數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家信息中心2016年數(shù)據(jù)，普華永道計(jì)算
• 中東歐（傳統(tǒng)中東歐1 6+烏克蘭+白俄羅斯+摩爾多瓦，共計(jì)1 9國(guó)）
• 俄羅斯（橫跨歐亞，單獨(dú)羅列）“一帶一路”6大區(qū)域人口分布（單位：萬(wàn)人）東南亞63,853南亞174,49954%20%中東43,505中東歐17,5325%14%中亞俄羅斯 7,24814,6305%數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家信息中心2016年數(shù)據(jù)，普華永道整理5 從經(jīng)濟(jì)規(guī)模來(lái)看，中東居首，南亞次之，而和中國(guó)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系最緊密、中資企業(yè)普遍比較熟悉的東南亞地區(qū)只占“一“一帶一路”沿線前10大經(jīng)濟(jì)體（單位：億美元）帶一路”總體 GDP的約 22%。中東雖然人口只占總?cè)丝诘?/SPAN>14%，但是 GDP占經(jīng)濟(jì)總量的30%，人均 GDP 1 4,000多美元也是沿線區(qū)域最高，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)的約8,000美元。整個(gè)區(qū)域來(lái)看，南亞、中亞人均 GDP都不到中國(guó)的一半，而俄羅斯與中國(guó)接近，東南亞和中東歐則比中國(guó)稍微高一點(diǎn)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)人均 GDP大概了解到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。無(wú)獨(dú)有偶，我們統(tǒng)計(jì)出來(lái)的“一帶一路”沿線前1 0大經(jīng)濟(jì)體基本分布在除了中亞外的所有上述幾大區(qū)域。這其中中東國(guó)家占了一半，而前20大經(jīng)濟(jì)體中中東國(guó)家占了7 席，東南亞國(guó)家有5個(gè)，占1 /4。前1 0和前20大經(jīng)濟(jì)體分別占總體“一帶一路”沿線64個(gè)國(guó)家GDP總和的64%和83%。因此，我們認(rèn)為對(duì)于大多數(shù)中資企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)拓“一帶一路”市場(chǎng)的重點(diǎn)是前10大經(jīng)濟(jì)體。
對(duì)于國(guó)際化程度較高的印度俄羅俄羅斯印度尼西亞沙特阿拉伯泰國(guó)伊朗埃及阿聯(lián)酋9,3707,5126,1834,7354,0973,8613,3083,25122,887中資企業(yè)可以將目標(biāo)鎖定在前20大經(jīng)濟(jì)體，因?yàn)槭Ｏ碌?/SPAN>44個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量只占“一帶一路”沿線國(guó)家的17%，GDP超過(guò)1000億美元的只有4個(gè)國(guó)家，分別是羅馬尼亞、卡塔爾、匈牙利 和科 威特 。也 就說(shuō)如 果一 個(gè)國(guó) 家的 經(jīng)濟(jì)規(guī) 模不足1000億美元的情況下，出現(xiàn)幾十億甚至上百億元人民幣的項(xiàng)目的 概率 就很 低，對(duì)于規(guī) 模較 大的 中資 企業(yè)來(lái) 說(shuō)可能缺乏吸引力。數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家信息中心2016年數(shù)據(jù)，普華永道整理中東和南亞GDP占“一帶一路”沿線國(guó)家一半我們的數(shù)據(jù)顯示，中東1 9國(guó)是“一帶一路”經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的區(qū)域，201 6年GDP合計(jì)約3.6萬(wàn)億美元，占“一帶一路”沿線國(guó)家經(jīng)濟(jì)規(guī)模的1 /3。南亞8國(guó)次之，2016年GDP接近3萬(wàn)億美元，占“一帶一路”沿線國(guó)家經(jīng)濟(jì)規(guī)模的1/4。中東和南亞經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)所有“一帶一路”沿線國(guó)家經(jīng)濟(jì)規(guī)模的55%。因?yàn)榈乩砦恢玫脑�，中資企業(yè)對(duì)“一帶一路”沿線第三大區(qū)域經(jīng)濟(jì)體東南亞比較熟悉。中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)協(xié)定也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)與企業(yè)普遍和東南亞聯(lián)系比較緊密的另外一個(gè)重要原因。相比較而言，中東和南亞雖然占“一帶一路”經(jīng)濟(jì)規(guī)�？偭窟^(guò)半，但是無(wú)論是與中國(guó)的貿(mào)易還是投資規(guī)模都比較少，所以對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)前景更加廣闊、開(kāi)拓的空間也更大。南亞人口最多，人均GDP最低，但單一市場(chǎng)最大“一帶一路”6大區(qū)域人均GDP（單位：美元）14,2337,7439,5529,5532,7813,417東歐來(lái)源:根據(jù)國(guó)家信息中心2016年數(shù)據(jù)，普華永道整理并計(jì)算“一帶一路”沿線64個(gè)國(guó)家的32.1億人口總數(shù)分布極其不平衡。南亞一共8個(gè)國(guó)家，印度、巴基斯坦和孟加拉國(guó)位居“一帶一路”沿線前1 0大人口國(guó)前5名（人口大國(guó)也就意味單一市場(chǎng)的前景規(guī)模較大），3國(guó)的總?cè)丝诟哌_(dá)16.6億占比超過(guò)“一帶一路”人口的一半。如果再加上其它幾個(gè)南亞國(guó)家，這個(gè)區(qū)域總?cè)丝?/SPAN>1 7 .4億，占“一帶一路”沿線所有國(guó)家的54%。在我們劃分的“一帶一路”6大地理區(qū)域中，南亞人口雖然眾多，經(jīng)濟(jì)總量?jī)H占24%，和其它區(qū)域比較屬于較低水平。但是3個(gè)規(guī)模巨大的單一市場(chǎng)，對(duì)中資企業(yè)來(lái)說(shuō)其重要性不容忽視。從中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，人口眾多也就意味著市場(chǎng)潛力很大。
中國(guó)與“一帶一路”沿線國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)合作趨勢(shì)眾所周知，根據(jù)外交部的最新消息，5月1 4日至15日“一帶一路”沿線以及其它相關(guān)29個(gè)國(guó)家元首和政府首腦出席“一帶一路”國(guó)際合作高峰論壇。該會(huì)議將是這一宏偉設(shè)想在被習(xí)近平主席提出后最高端、規(guī)格最高的政府對(duì)話。我們相信經(jīng)濟(jì)合作或?qū)⑹沁@次論壇討論的重中之重，那么，哪些領(lǐng)域有望有所突破呢？下面是我們的觀點(diǎn)：如上所述，2016年“一帶一路”沿線國(guó)家對(duì)外貿(mào)易總額為7 .2萬(wàn)億美元，占全球貿(mào)易總額的21 .7 %。中國(guó)對(duì)外貿(mào)易總額 3.7 萬(wàn)億美元，約占全球貿(mào)易總額的11.2%。很顯然，和經(jīng)濟(jì)規(guī)模對(duì)比，“一帶一路”沿線國(guó)家的貿(mào)易規(guī)模遠(yuǎn)高于中國(guó)（1 2萬(wàn)億美元 GDP對(duì)應(yīng)的7 萬(wàn)億美元對(duì)外貿(mào)易總額，而中國(guó)是 11 萬(wàn)億美元 GDP對(duì) 應(yīng)的 3.7 萬(wàn)億美元貿(mào)易總額）。
2016年，中國(guó)和“一帶一路”沿線國(guó)家貿(mào)易額約為9,500億美元（出口5,875億美元；進(jìn)口3,661億美元），約占貿(mào)易總額的25.7 %。數(shù)據(jù)表明，除了東盟成員國(guó)，當(dāng)前中國(guó)與多數(shù)“一帶一路”沿線經(jīng)濟(jì)體的貿(mào)易額，和這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)規(guī)模與整體貿(mào)易不相稱，例 如，“ 一帶一路 ”前 1 0 大經(jīng)濟(jì)體中的土耳其（排名第四）、波蘭（排名第六）、伊朗（排名第八）均不在中國(guó)貿(mào)易前1 0大國(guó)家之列。與中國(guó)貿(mào)易額前1 0大經(jīng)濟(jì)體中有6個(gè)是東盟成員國(guó)，這足以說(shuō)明了中國(guó)與東盟自由貿(mào)易協(xié)定的威力�！耙粠б宦贰毖鼐�與中國(guó)貿(mào)易額前10大經(jīng)濟(jì)體（單位：萬(wàn)美元）越南馬來(lái)西亞新加坡俄羅斯聯(lián)邦印尼菲律賓5,350,8114,720,7514,226,3594,005,7209,822,5908,687,5857,586,5397,042,3747,014,7596,956,267來(lái)源:萬(wàn)得2016年數(shù)據(jù)，普華永道整理
因此，我們認(rèn)為簽署自由貿(mào)易協(xié)定可能是中國(guó)未來(lái)擴(kuò)大與“一帶一路”沿線經(jīng)濟(jì)體的貿(mào)易額最有效途徑。除了東盟10國(guó)外的54個(gè)“一帶一路”沿線國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，和中國(guó)目前的貿(mào)易情況也各不相同，具體如何與這些國(guó)家推動(dòng)自由貿(mào)易也比較復(fù)雜。中國(guó)與東盟自由貿(mào)易協(xié)定很難簡(jiǎn)單復(fù)制到沿線另外5大區(qū)域（南亞、中亞、中東、中東歐和俄羅斯），因?yàn)檫@些國(guó)家之間并沒(méi)有類(lèi)似東盟這樣的區(qū)域合作機(jī)制。這其中，中亞和中東歐國(guó)家基本都比較小，中亞國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較接近，或許是在現(xiàn)有合作機(jī)制譬如16+1下，啟動(dòng)集體自貿(mào)談判的理想對(duì)象。另外一個(gè)推動(dòng)自由貿(mào)易的模式是以“一帶一路”前10或前20大經(jīng)濟(jì)體為目標(biāo)（盡管前20大經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)包括了6個(gè)東盟國(guó)家），逐個(gè)談判，從而“以點(diǎn)帶面”。尤其是前10大經(jīng)濟(jì)體中有5個(gè)中東國(guó)家，雖然彼此存在差異，但同時(shí)有很多方面比較接近。
2016年兩會(huì)的政府工作報(bào)告明確表示，支持外商投資企業(yè)在國(guó)內(nèi)上市和發(fā)債�，F(xiàn)實(shí)情況是，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家本土股票和債券市場(chǎng)發(fā)展普遍比中國(guó)成熟，跨國(guó)外商投資企業(yè)如果選擇在中國(guó)上市和發(fā)債可能更多考慮的中國(guó)本土市場(chǎng)發(fā)展的需求。另外，支持“一帶一路”沿線國(guó)家企業(yè)在國(guó)內(nèi)上市意義可能更大，同時(shí)，中國(guó)政府已經(jīng)明確表示 “支持沿線國(guó)家政府和信用等級(jí)較高的企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行人民幣債券�！蔽覀冾A(yù)計(jì)本次“一帶一路”高峰論壇之后，這些事項(xiàng)有望加速落實(shí)。當(dāng)然，優(yōu)先考慮人民幣計(jì)價(jià)的同時(shí)，也最好兼顧部分美元需求。我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“一帶一路”沿線國(guó)家所有的證券交易所企業(yè)股票市值沒(méi)有一家可以與滬港深三地證券交易所的上市企業(yè)股票市值比擬，而且差距頗大。如果考慮到經(jīng)濟(jì)規(guī)模因素，新加坡和印度擁有一定的比較優(yōu)勢(shì)�！耙粠б宦贰眹�(guó)家及中國(guó)前10大股票交易所（單位：十億美元）上海證券交易所香港證券交易所深圳證券交易所印度孟買(mǎi)證券交易所印度國(guó)家證券交易所新加坡股票交易所俄羅斯莫斯科證券交易所泰國(guó)證券交易所印度尼西亞證券交易所6976104484374361,7641,7343,4373,4144,422數(shù)據(jù)來(lái)源: Wind,普華永道整理；注：印尼證券交易所匯率為
如果說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)全球化是一支飛射出弓的利箭，那么“一帶一路”就是靶心上重要的一環(huán)，而人民幣國(guó)際化就像利箭上精挑細(xì)選的羽毛，使其如虎添翼，更加精準(zhǔn)的射中目標(biāo)。例如，目前中國(guó)和俄羅斯之間的石油、天然氣都由人民幣定價(jià)和結(jié)算，而中國(guó)作為全球第一大能源和礦產(chǎn)品進(jìn)口國(guó)，完全可以利用這一優(yōu)勢(shì)逐步推動(dòng)和“一帶一路”經(jīng)濟(jì)體的能源和礦產(chǎn)品貿(mào)易用人民幣定價(jià)和結(jié)算。特別值得注意的是，統(tǒng)計(jì)顯示，“礦物燃料、油及其蒸餾產(chǎn)品等”是沿線國(guó)家出口額最大的產(chǎn)品，2015年高達(dá)9487 億美元，占當(dāng)年出口總額的 26.2%。同時(shí)是進(jìn)口額第三大產(chǎn)品，2015年金額達(dá)451 6億美元，占比1 2.4%。而且，這個(gè)時(shí)期國(guó)際能源價(jià)格徘徊在低位，金額上已經(jīng)縮水不少。此外，“先易后難”在“一帶一路”主要經(jīng)濟(jì)體推動(dòng)人民幣國(guó)際化，比在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家更具有優(yōu)勢(shì)，也更容易取得成績(jī)。同時(shí) 也符合 先“ 區(qū)域 化” 再“國(guó) 際化 ”整 體發(fā)展進(jìn)程。
2016年中國(guó)企業(yè)的海外投資跨入“新紀(jì)元”，根據(jù)普華永道統(tǒng)計(jì)分析，中國(guó)大陸企業(yè)海 外并購(gòu) 金額在 這一年高 達(dá)2,210億美元，增幅246%，幾乎是2015年的3.5倍，超過(guò)前四年交易金額總和。與此同時(shí)，201 6年由于人民幣兌美元明顯放緩，事實(shí)上已經(jīng)嚴(yán)重影響了部分企業(yè)海外擴(kuò)張的意愿。在這個(gè)大背景下，中國(guó)企業(yè)對(duì)“一帶一路”沿線國(guó)家的投資也有所上升，但是和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)比較，“一帶一路”（除了新加坡）仍然是“非主流”。貶值壓力持續(xù)，外匯管制有所加強(qiáng)，企業(yè)境外投資的審批中國(guó)在 “一帶一路 ”沿線對(duì)外直接投資前10國(guó)家（百萬(wàn)美元）新加坡俄羅斯印度尼西亞阿聯(lián)酋印度土耳其越南老撾人民民主共和國(guó)馬來(lái)西亞7056285605174891,4511,2692,96110,452柬埔寨420數(shù)據(jù)來(lái)源: Wind 2015年數(shù)據(jù)；普華永道整理中國(guó)企業(yè)到海外進(jìn)行投資的時(shí)候其決策通常更加市場(chǎng)化，由于大多數(shù)企業(yè)的國(guó)際化程度并不是很高，對(duì)海外了解有限，因此發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)經(jīng)常成為首選，“一帶一路”沿線多數(shù)經(jīng)濟(jì)體由于風(fēng)險(xiǎn)高、市場(chǎng)小、投資回報(bào)不確定等因素成為次要選擇。因此，國(guó)內(nèi)的政策支持和傾斜十分必要，當(dāng)然這些優(yōu)惠政策一定需要建立在市場(chǎng)化商業(yè)行為的基礎(chǔ)之上，否則背離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)活動(dòng)很難持續(xù)。最后，我們要特別強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上古代絲綢之路之所以興盛，經(jīng)濟(jì)利益是其核心驅(qū)動(dòng)力。沒(méi)有了經(jīng)濟(jì)利益，絲綢之路也就只能是個(gè)歷史名詞，停留在我們的教科書(shū)上。因此，無(wú)論這個(gè)新愿景被描述的如何美好，經(jīng)濟(jì)合作永遠(yuǎn)是主心骨，正如中國(guó)政府 2016年4月發(fā)布的《推動(dòng)共建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路的愿景與行動(dòng)》中提到了四項(xiàng)共建原則，其中包括“堅(jiān)持市場(chǎng)運(yùn)作。遵循市場(chǎng)規(guī)律和國(guó)際通行規(guī)則，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和各類(lèi)企業(yè)的主體作用，同時(shí)發(fā)揮好政府的作用�！币仓挥腥绱�，“一帶一路”倡議才可以持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
附錄：其它“一帶一路”經(jīng)濟(jì)體相關(guān)數(shù)據(jù)“一帶一路”沿線前11 - 20大經(jīng)濟(jì)體，以GDP計(jì)“一帶一路”沿線前11 - 20大經(jīng)濟(jì)體，以 GDP計(jì)（單位：億美元）以色列巴基斯坦孟加拉國(guó)捷克敘利亞羅馬尼亞印度印度尼西亞巴基斯坦孟加拉國(guó)俄羅斯聯(lián)邦菲律賓越南埃及伊朗土耳其2,2632,0141,8531,8501,819“一帶一路”沿線前10大人口國(guó)家“一帶一路”沿線前10大人口國(guó)家（ 100萬(wàn)人）2591901621461049390802,7003,1033,0933,0622,9461,310“一帶一路”沿線人均GDP前10國(guó)家“一帶一路”沿線人均GDP前 10國(guó)家（單位：美元）卡塔爾新加坡以色列阿聯(lián)酋科威特巴林文萊斯洛文尼亞沙特阿拉伯愛(ài)沙尼亞阿富汗塔吉克斯坦尼泊爾吉爾吉斯斯坦柬埔寨也門(mén)孟加拉國(guó)緬甸巴基斯坦敘利亞52,75135,90432,98925,13822,80521,51321,20619,31318,178來(lái)源：國(guó)家信息中心2016年數(shù)據(jù)，普華永道整理“一帶一路”沿線人均GDP后10國(guó)家“一帶一路”沿線人均GDP后 10國(guó)家（單位：美元）5287227609951,2351,28166,2761,4011,4161,4221,489200 400 600 800 1,000 1,200來(lái)源：國(guó)家信息中心2016年數(shù)據(jù)，IHS預(yù)測(cè)值，普華永道整理1,4001,60014本文僅為提供一般性信息之目的，不應(yīng)用于替代專業(yè)咨詢者提供的咨詢意見(jiàn)。© 2017 普華永道。版權(quán)所有。
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，競(jìng)爭(zhēng)充分，傳統(tǒng)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額增速下滑，房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型找尋增值途徑。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)與人民生活水平息息相關(guān)，在“健康中國(guó)
2010年4月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》正式拉開(kāi)了限貸限購(gòu)的調(diào)控序幕，房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)氛圍得以遏制，市場(chǎng)逐漸趨于理性且告別了高速增長(zhǎng)。商品住宅銷(xiāo)售額2013年以來(lái)，伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)飽和，勞動(dòng)人口減少和庫(kù)存高企，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩。
2015年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積僅增長(zhǎng)6.5%，新開(kāi)工面積同比降低14%。需求的停滯對(duì)于利潤(rùn)率趨于下滑的房企造成更大的沖擊，倒逼房企選擇退出或轉(zhuǎn)型。而房企良好的資產(chǎn)可變現(xiàn)性有利于其拓寬行業(yè)選擇范圍，跨界轉(zhuǎn)型大潮已經(jīng)興起。普華永道 51.2 多重因素推動(dòng)健康地產(chǎn)發(fā)展起步居民醫(yī)療消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，成為地產(chǎn)升 社會(huì)辦醫(yī)受政策影響日趨成熟，為地產(chǎn)轉(zhuǎn)級(jí)的內(nèi)生性動(dòng)力隨著居民收入水平的提高，以及生態(tài)環(huán)境惡化與食品質(zhì)量安全問(wèn)題的頻發(fā)，居民健康意識(shí)被極大喚醒，健康觀念也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。
2015年，醫(yī)療保健支出占居民消費(fèi)性支出比重由兩年前的6.1%躍升至6.7%。醫(yī)療支付范疇從單純的疾病治療向預(yù)防、康復(fù)、護(hù)理、養(yǎng)生等多元領(lǐng)域拓展，更多人群愿意為優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)與昂貴醫(yī)療技術(shù)支付溢價(jià)。醫(yī)療服務(wù)的提供場(chǎng)所由傳統(tǒng)的集中化的大型綜合醫(yī)院向基型提供落腳點(diǎn)自2009年新醫(yī)改方案發(fā)布以來(lái)，社會(huì)辦醫(yī)的政策思路逐步明晰。民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的主動(dòng)性得到了充分發(fā)揮，在社會(huì)整體醫(yī)療衛(wèi)生資源的占比快速擴(kuò)大，市場(chǎng)化逐漸成型，為傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為健康地產(chǎn)提供良好的支撐與發(fā)展動(dòng)力。全國(guó)醫(yī)院數(shù)量2010-2015年層和社區(qū)住宅延伸，這為房地產(chǎn)向醫(yī)療服務(wù)業(yè)跨界發(fā)展提供了廣闊平臺(tái)。老齡化加劇推動(dòng)人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為主要趨勢(shì)我國(guó)現(xiàn)處于快速老齡化階段：2015年底，60周歲及以上人單位：所3000025000200001500020,91824,70946%27,587CAGR口達(dá)到2.2億，占總?cè)丝诘?/SPAN>16.1%；預(yù)計(jì)至2030年將突破25%。同時(shí)人均預(yù)期壽命提高與未富先老將進(jìn)一步加重人口贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合作為應(yīng)對(duì)人口老齡化的重要國(guó)策，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)所關(guān)注的熱點(diǎn)以及未來(lái)發(fā)展方向，養(yǎng)老地產(chǎn)備受投資者的青睞。
來(lái)源：國(guó)家衛(wèi)計(jì)委《2010年-2015年衛(wèi)生事業(yè)基本情況統(tǒng)計(jì)》十二五期間，發(fā)展改革委、衛(wèi)生部、財(cái)政部、商務(wù)部、人社保部聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)》和國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)社會(huì)辦醫(yī)加快發(fā)展的若干政策措施》等政策逐步放寬社會(huì)辦醫(yī)的準(zhǔn)入限制，強(qiáng)調(diào)在調(diào)整和新增醫(yī)療資源中優(yōu)先考慮社會(huì)資本，優(yōu)化社會(huì)辦醫(yī)環(huán)境，為擴(kuò)大民營(yíng)醫(yī)療資源供給注入動(dòng)力。地產(chǎn)+健康：探索房地產(chǎn)跨界轉(zhuǎn)型新方向 普華永道 71.3 健康地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)起云涌，各方競(jìng)爭(zhēng)布局逐步展開(kāi)近年來(lái)傳統(tǒng)地產(chǎn)商在積極探求增值途徑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1顯示，截止2015年底，轉(zhuǎn)型的50家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有16家向醫(yī)療健康領(lǐng)域發(fā)傳統(tǒng)地產(chǎn)商保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)控股集團(tuán)境內(nèi)外資本機(jī)構(gòu)展。代表案例有萬(wàn)科幸福匯活躍長(zhǎng)者之家、保利西塘安平老年健康生活社區(qū)等。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)軍健康地產(chǎn)擁有品牌、資金和客戶基礎(chǔ)方面的顯著優(yōu)勢(shì)，可通過(guò)開(kāi)發(fā)與壽險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)，打造養(yǎng)老服務(wù)價(jià)值閉環(huán)，逐步開(kāi)展在健康地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。代表案例有泰康保險(xiǎn)投資建設(shè)的泰康之家-燕園項(xiàng)目，平安保險(xiǎn)投資建設(shè)的桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)老綜合服務(wù)區(qū)，及中國(guó)人壽投建河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)�？毓杉瘓F(tuán)從事多元化經(jīng)營(yíng)，擁有良好的融資和資金控制能力，能夠利用旗下子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和母公司的資源和資本優(yōu)勢(shì)向健康領(lǐng)域發(fā)展。代表案例有富春控股的杭州富春山居度假村和燕達(dá)集團(tuán)的燕達(dá)國(guó)際健康城等。境內(nèi)外資本機(jī)構(gòu)擁有充盈的資本、先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，不少現(xiàn)行者亦探索加強(qiáng)和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，提供差異化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。代表案例如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和凱健國(guó)際合作建設(shè)的椿萱茂•凱健老年公寓。萬(wàn)得資訊、中銀證券 “地產(chǎn)+健康”的產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向早在2013年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕40號(hào)），
對(duì)于健康服務(wù)業(yè)的范圍進(jìn)行了定義與分類(lèi)，其中便包括了醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、健康管理與促進(jìn)、健康產(chǎn)品研發(fā)、醫(yī)療人才教育以及健康文化和旅游等多元化健康服務(wù)，為“地產(chǎn)+健康”產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向提供了指路明燈。養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)健康服務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向養(yǎng)生旅游地產(chǎn)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城2.1 養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)以老年人口為目標(biāo)客戶群體，是以滿足老年人日常生活一般需求與特殊需求而設(shè)計(jì)的適老性地產(chǎn)項(xiàng)目，它集護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、物業(yè)管理等多種業(yè)態(tài)為一體，常采用無(wú)障礙適老建筑設(shè)計(jì)。主要服務(wù)包括針對(duì)老年人的康復(fù)護(hù)理和基本醫(yī)療，配合健康及飲食管理等。案例：上海天地健康城2.2 養(yǎng)生旅游地產(chǎn)養(yǎng)生旅游地產(chǎn)的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)。其旅游養(yǎng)生、康體健身和休閑娛樂(lè)配套設(shè)施完善，且居住形式具有時(shí)令特征。主要服務(wù)包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂(lè)健身和觀光度假等。案例：三亞恒大養(yǎng)生谷、杭州富春山居度假村2.3 健康服務(wù)地產(chǎn)在傳統(tǒng)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術(shù)實(shí)現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)健身、居家養(yǎng)老等服務(wù)，是滿足全齡醫(yī)療需求的綜合性社區(qū)健康地產(chǎn)項(xiàng)目。主要服務(wù)包括健康管理，慢病管理與疾病早篩及診療等。案例：綠城西溪誠(chéng)園，萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)2.4 醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城是從城市戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃層面出發(fā)的綜合最廣泛健康業(yè)態(tài)（康、醫(yī)、養(yǎng)、教、研、游），配備完善設(shè)施的大型地產(chǎn)項(xiàng)目。地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)此種項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)協(xié)同和規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，增強(qiáng)品牌影響力，拓寬和延長(zhǎng)地產(chǎn)的價(jià)值鏈。產(chǎn)業(yè)城內(nèi)置主要服務(wù)項(xiàng)目包括供綜合醫(yī)療、養(yǎng)生康復(fù)、健康管理、度假旅游、科教研發(fā)、商務(wù)會(huì)展和星級(jí)酒店等平臺(tái)化服務(wù)。案例：燕達(dá)國(guó)際健康城、珠江生命健康城 普華永道 9健康地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)模式比較服務(wù)內(nèi)容健康地產(chǎn)升級(jí)方向 目標(biāo)客群適宜地塊代表項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)商康教研旅老年人口√城市近郊天地健康城，泰康之家保 險(xiǎn) 機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng) 地產(chǎn) 商、境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)退休人群候鳥(niǎo)族旅游風(fēng)景區(qū)三亞恒大養(yǎng)生谷、杭州富春山居度假村傳統(tǒng)地產(chǎn)商，控股集團(tuán)全齡人口城市中心或近郊綠城西溪誠(chéng)園，萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)健康產(chǎn)業(yè)城燕達(dá)國(guó)際健康城、珠江生命健康城傳統(tǒng)地產(chǎn)商，控股集團(tuán) 健康地產(chǎn)的進(jìn)入壁壘與轉(zhuǎn)型渠道3.1 進(jìn)入壁壘
• 資本壁壘：醫(yī)療健康行業(yè)屬于前期投資大、回收周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，需要良好的資金能力支撐。這對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作能力與資本實(shí)力提出了較高要求。
• 技術(shù)壁壘：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身缺乏醫(yī)療服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，和資源儲(chǔ)備，需要找準(zhǔn)專業(yè)化醫(yī)療運(yùn)營(yíng)方合作并不斷自建醫(yī)療技術(shù)能力。
• 市場(chǎng)壁壘：醫(yī)療健康服務(wù)的品牌與聲譽(yù)是優(yōu)質(zhì)醫(yī)療技術(shù)及成功案例長(zhǎng)期積累的結(jié)果，也是客群選擇服務(wù)的重要因素。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在醫(yī)療健康品牌的打造上面臨瓶頸。
3.2 轉(zhuǎn)型渠道
• 收購(gòu)參股：地產(chǎn)商可通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)中成熟醫(yī)療機(jī)構(gòu)的股權(quán)，直接獲取成熟的醫(yī)療技術(shù)和管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。該方式的缺點(diǎn)則是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的選取，收購(gòu)方式的商定及談判過(guò)程中的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。
• 投資自建：通 過(guò)自建的方式 為提供醫(yī)療服務(wù)，從而提升住宅品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)住宅增值的同時(shí)為醫(yī)院輸送穩(wěn)定病患，最大化提高地產(chǎn)附加值。該 方式 對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)的自主可控性強(qiáng)。缺點(diǎn)則是醫(yī)療業(yè)態(tài)的催化成熟周期較長(zhǎng)，前期投入巨大，且需要時(shí)間樹(shù)立口碑。
• 合作運(yùn)營(yíng)：由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)，同時(shí)與具有聲譽(yù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，入駐的醫(yī)療機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理醫(yī)療健康業(yè)態(tài)。該方式可實(shí)現(xiàn)‘專業(yè)的人做專業(yè)的事’，提高運(yùn)營(yíng)效能，增加住宅產(chǎn)品的含金量。普華永道 11展望1. 我國(guó)健康地產(chǎn)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，鑒于民眾對(duì)醫(yī)療資源可及性需求的不斷增長(zhǎng)，健康地產(chǎn)有很大開(kāi)發(fā)空間，市場(chǎng)潛力巨大。
2. 健康地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)宜遵循以人為本的理念，設(shè)計(jì)多元化的業(yè)態(tài)設(shè)，不斷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向。
3. 互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療將成為未來(lái)健康地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可著力建設(shè)社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)，應(yīng)用惠及全民的智能化移動(dòng)醫(yī)療設(shè)備和遠(yuǎn)程醫(yī)療技術(shù)，打造高效協(xié)作的數(shù)字化健康社區(qū)。www.pwccn.com/healthcarewww.pwccn.com/pharma
普華永道的專業(yè)服務(wù)在全球醫(yī)療、醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)廣受贊譽(yù)20172017 KLAS醫(yī)療行業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)：軟件及服務(wù)類(lèi)KLAS最佳獎(jiǎng)：虛擬辦公室KLAS行業(yè)領(lǐng)袖：商業(yè)解決方案落地KLAS行業(yè)領(lǐng)袖：臨床文獻(xiàn)改善2016IDC市場(chǎng)領(lǐng)袖全球生命科學(xué)行業(yè)研發(fā)戰(zhàn)略咨詢服務(wù)ALM先鋒獎(jiǎng)（前Kennedy Research）醫(yī)療數(shù)字化咨詢：支付機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)及市場(chǎng)新進(jìn)入者2015IDC市場(chǎng)領(lǐng)袖生命科學(xué)行業(yè)制造及供應(yīng)鏈戰(zhàn)略咨詢生命科學(xué)行業(yè)銷(xiāo)售與市場(chǎng)戰(zhàn)略咨詢ALM先鋒獎(jiǎng)公共及私營(yíng)醫(yī)療咨詢：網(wǎng)絡(luò)安全服務(wù)Kennedy先鋒獎(jiǎng)醫(yī)療支付機(jī)構(gòu)及服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢：信息化醫(yī)療新模式醫(yī)療支付機(jī)構(gòu)及服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢：醫(yī)療新模式生命科學(xué)行業(yè)供應(yīng)鏈、運(yùn)營(yíng)及人才戰(zhàn)略咨詢生命科學(xué)行業(yè)供應(yīng)鏈技術(shù)實(shí)施和數(shù)字化變革咨詢私營(yíng)醫(yī)療咨詢：客戶互動(dòng)醫(yī)療健康行業(yè)咨詢：合資、合伙和協(xié)作普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）MoneyTreeTM 中國(guó)TMT報(bào)告2017年一季度/二季度數(shù)據(jù)來(lái)源：清科研究中心MoneyT ree TM中國(guó)TMT（通信、媒體及科技）2017年一季度/二季度報(bào)告包括了2017年、2016年、2015年及2014年TMT行業(yè)私募及創(chuàng)投投資數(shù)據(jù)與信息。
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