2010年全國土地供給總量達(dá)到42.82萬公頃，比2009年增長34.2%，創(chuàng)下了歷史新高。有關(guān)人士表示：面對年初以來新的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢以及房地產(chǎn)市場面臨的嚴(yán)峻調(diào)控局面，土地供給增加卻成為市場的普遍預(yù)期，各地政府也相繼多次釋放增加土地供給的明確信號。

一線城市土地供給“有保有壓”

土地供給將依舊保守

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近幾年部分城市土地供給量平穩(wěn)，并未出現(xiàn)較大波動。沒有出現(xiàn)明顯的土地供給大幅增加的現(xiàn)象。以北京、深圳為例，圖1表明兩市的土地供給近年來波動不大。尤其是在住宅領(lǐng)域，一線城市的土地供給波動幅度更小。上海的住宅土地供應(yīng)2007年至2010年分別達(dá)有1100公頃、900公頃、1065公頃、1100公頃。波動幅度正負(fù)保持在100公頃左右。因此，土地供給的保守也一直是業(yè)界認(rèn)為一線房價高漲得不到遏制的主要因素之一。

數(shù)據(jù)來源：北京市國土資源局深圳市國土資源局

由于東部地區(qū)一線城市城市化程度較高，土地開發(fā)的資源稀缺性相對突出，土地開發(fā)空間事實上的確有限，城市土地供給壓力較大難以改變，這就決定了城市土地供給釋放將依舊趨向保守。同時，鑒于2010年土地供給的大幅度增加，原有土地放量還尚未消化。預(yù)計2011年這部分城市土地供給依舊呈平穩(wěn)態(tài)勢，土地供應(yīng)總量不會出現(xiàn)太大增幅。城市土地供應(yīng)主要是從加大對閑置土地的清理和對中心城區(qū)地段的深度開發(fā)入手。

另外，從土地供給結(jié)構(gòu)的角度來講，除了明確保證保障性住房的土地供應(yīng)計劃外，為了保證土地供應(yīng)量增量的相對穩(wěn)定，必將會壓縮其他方向用地比例，“有保有壓”或?qū)⑹窃摬糠殖鞘薪酉聛硗恋毓��?yīng)采取的基本措施。因此，商品房住宅開發(fā)和工業(yè)用地或?qū)⑦m度減少，土地開發(fā)和供應(yīng)將主要以中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)為主。從年初至今的土地出讓金來看，截至今年2月份，北京的土地出讓金總額達(dá)到135.36億元，其中商業(yè)成交地塊土地出讓金達(dá)則達(dá)到89.02億元，占全額的65.76%。地產(chǎn)投資傾向商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象明顯。

二線城市土地供給穩(wěn)定增長

商品房用地繼續(xù)受保障房擠壓

二線城市近年來隨著城市開發(fā)的大規(guī)模開啟，城市化逐漸進(jìn)入加速期。通過以往的數(shù)據(jù)觀察，盡管土地供應(yīng)初始規(guī)模較小，然而城市土地供給量增長幅度穩(wěn)定。武漢的土地供給總量從2007年的1543公頃增加到2010年的2207公頃，年平均增幅達(dá)到10.8%。重慶2008年土地供給量達(dá)到4224.85公頃，2010年達(dá)到了6449公頃。年平均增幅達(dá)17.7%，濟(jì)南2008年土地供給達(dá)到1875公頃，2010年則達(dá)到了2455.47公頃，年平均增幅達(dá)到10.3%。從土地供給結(jié)構(gòu)來看，二線城市保障性住房用地比例逐漸加大。而商品房供地面積的增幅則相對并不明顯。從圖2可以看出，濟(jì)南的保障性住房用地擠壓商品房用地明顯。

在保障性住房大力提倡的當(dāng)下，既要做到確保保障性住房用地的需要，又要亟待滿足城市化進(jìn)程中改善城市基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的工業(yè)用地等其他用地需求，未來二線城市的土地供給依舊將呈現(xiàn)穩(wěn)步增加態(tài)勢，商品房用地將繼續(xù)受到保障房建設(shè)用地的擠壓。

三、四線城市土地供給逐漸升溫

土地供給激增信號顯現(xiàn)

在城市化浪潮席卷整個二線城市的時候，三四線城市也難免受到廣泛的波及，尤其是在近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸緊縮的時期，一二線地產(chǎn)資本提前轉(zhuǎn)向進(jìn)入三四線城市布局逃避風(fēng)險，在房地產(chǎn)行業(yè)帶動城市化的原始動力下三四線城市提前并且被動性地進(jìn)入城市化加速期。三四線城市房地產(chǎn)投資的逐漸活躍使得土地供給開始逐步升溫。以昆明為例，2007年昆明的土地供給量為1333公頃，2010年則達(dá)到1593.3公頃。

尤其在中央加大保障新住房建設(shè)壓力面前，三四線城市在落實政策方面面臨著比一二線城市更加嚴(yán)峻的保障性住房建設(shè)資金缺口。但年初嚴(yán)酷的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致大量地產(chǎn)避險資本由一二線城市撤出的將大量涌入三四線城市，因此三四線城市拿地沖動高漲。面對如此的供需場面，土地和資本將一拍即合。一方面避險資本得到了夢寐以求的土地，另一方面地方政府得到了急需的建設(shè)資金。