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美國和中國的房地產(chǎn)差異詳解!
來源:網(wǎng)群國際    瀏覽:

美國房子和中國的房子有很多不同,首先我們將從城鄉(xiāng)的定義,房產(chǎn)制度,產(chǎn)權,房產(chǎn)稅的區(qū)別這幾塊做一下介紹:

1城與鄉(xiāng)村的定義

在中國人們生活的環(huán)境,城市和鄉(xiāng)村是截然不同的,城市是一個相對商業(yè)集中的地方,所有的機構都在其中,無論你要購物、吃飯、工作、娛樂,甚至看病,都必須進城,人們居住在城里,局限在一個相對狹小的空間,造成了很多不便。但人們還是意守在城里,不愿出城,因為一旦遠離城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中國,城市就是城市,鄉(xiāng)村就是鄉(xiāng)村。

在美國,不管是在紐約還是在洛杉磯,沒有絕對的城市和鄉(xiāng)村的區(qū)別,只有城中心有一個很小的相對集中的地方,其它都是像衛(wèi)星一樣幅射出去的各個城市和區(qū)域,每一個區(qū)域都有自己自成體系一套系統(tǒng),商店、飯館、醫(yī)院、學校,為居住在該區(qū)域的人提供了很大方便。人們不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的區(qū)域里都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。

2美國的房地產(chǎn)制度健全

在美國的買賣房屋里面,有許多的第三方機構來協(xié)助買賣房屋的進程,這里面有估價公司,房屋檢查,公證公司,銀行、以及經(jīng)紀人制度,產(chǎn)權保險公司等等,每一個機構都在買賣過程中發(fā)揮自己的功能,保證房屋買賣的公平和合理,也保證買賣過程的每一個環(huán)節(jié)盡善盡美,沒有瑕疵。使房地產(chǎn)行業(yè)能夠公平、透明,健康、蓬勃的發(fā)展。

中國的房地產(chǎn)事業(yè)近幾年剛剛起步,還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程,都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調(diào)控變幻莫測,讓人無所適從。整個房地產(chǎn)市場的投機行為遠超過房地產(chǎn)實際需求。

3產(chǎn)權的不同

美國是私有財產(chǎn)制,房屋的買賣包括土地,就是說,你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。而且美國的產(chǎn)權是永久性的,而中國的住宅產(chǎn)權是七十年期限,一般商業(yè)房產(chǎn)期限只有五十年。

4房產(chǎn)稅不同

在美國,只要你擁有房子,你就要交納房地產(chǎn)稅。美國通常為1-3%,房產(chǎn)稅由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)亟逃⑨t(yī)療、交通和基礎設計建設的規(guī)劃,制定不同的房產(chǎn)稅。其中加州差不多在1.2%左右,并且由于法案規(guī)定每年的上漲都非常少。

由于各州都有自己不同的標準,并且相差比較大,所以你買了房子以后,每年都要交房地產(chǎn)稅,變成你擁有財產(chǎn)的持有成本,這也使得美國房屋的空置率降低,相對抑制了投機者的炒房行為。

我們知道,目前在中國有30%以上的空置房屋,主要是因為人們把買房當成是投機,購房后不是入住或出租,而是空置等待房地產(chǎn)市場短期內(nèi)爆漲,所以大部分投資房都是空置的。中國為了抑制房屋的空置率,也開始在幾個大城市試驗征收房產(chǎn)稅,但房產(chǎn)稅率只有0.5%左右,不能起到預期抑制炒房的作用。

接下來從房源系統(tǒng),傭金支付以及貸款,貸款利息來說不同的地方:

1房源系統(tǒng)不同

在美國和中國的房地產(chǎn)市場里面,有一個根本上的差異,就是他們的房源系統(tǒng)。

在中國,沒有一個統(tǒng)一的房源,各家房地產(chǎn)公司,只賣自己賣的房子,或者與少部分關系好的同業(yè)交換房源,但范圍大多很小,局限性很大。

美國有一個房源共享系統(tǒng)MLS,每一個紀紀人都把房源信息,傳輸?shù)竭@個系統(tǒng)上,所有上市的房子在這個系統(tǒng)中都非常透明,一目了然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子,而這房子不必是我所賣的。別的經(jīng)紀人也是同樣,可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠,藏污納垢的事相對減少。整個房地產(chǎn)市場因此而蓬勃。

2房子的概念不同

在中國,所謂買房,指的是買公寓房、買新房。而在美國,買房一般是指二手房,獨立房。這里特別要強調(diào)的是,美國的獨立房,并不是中國人所說的別墅。雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多,但美國的獨立房中也有非常老舊,需要修繕的房屋,稱這些獨立屋為別墅,似乎不太恰當。同樣是獨立屋,可以是上千萬美金的豪宅,也可以三、五萬的破爛房子。

在美國除了獨立屋之外,還有一種房子叫康斗,或城市屋,這是一種由兩戶以上連著墻的房屋,也可叫做連排房屋。這類連排屋的價值比獨立屋低得多,因為它占有的土地面積比獨立屋小得多。當然也要看房子所在的地點和城市的等級。我們在這里所謂的比較,連排屋比獨立屋便宜,是指在同一地區(qū)。

在美國房屋的價值取決于兩項,土地及建筑物。建筑物隨著年代的久遠會越來越便宜,而土地則根據(jù)地區(qū)的開發(fā)和環(huán)境改變而增值。

3貸款的政策不同

在美國貸款買房,絕大部分是貸款期限為固定利率的十五年和三十年。美國的貸款也有浮動利率,但用的人很少,因為貸款人要自己承擔利率上升的風險。在美國不論你用什么方式貸款,都可以在貸款沒有到期之前,重新貸款或全部還清。除非是房價貶值,你的房價還不了銀行的貸款,你需要補足差額,銀行就不會同意你重新貸款。

在中國貸款是采用浮動利率,按照市場的變化,購房者需自己承擔利率變化的風險。有一個有趣的問題是在美國叫貸款,而在中國叫按揭。

4貸款的利息可以抵稅

在美國購買房子后,你支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵民眾自購房屋的優(yōu)惠政策。美國的稅賦比較重,如果你年薪五萬美元,購買價值四十萬美元左右的房屋,貸款三十萬美元,每月要支付貸款約一千八百美元,其中利息平均一千五百美元,一年是一萬八千美元,在年終報稅時,扣除一萬八千美元的利息,你的報稅基數(shù)就降低為三萬二千美元,節(jié)省了很多。所以租房不如買房,就是這個道理。

另外就是獨棟別墅的維護可能會比較麻煩,除了房屋的本身,屬于您土地上的花草樹木都需要定期打理。

5計算房屋面積不同

在美國用平方英尺來計算房屋的面積,而中國是用公制平方米,1平方米等于10.764平方英尺。

而且在美國,獨棟別墅分占地面積和使用面積,占地面積就是以圍欄為標準,使用面積就是房屋的面積。中國商品房分公攤和使用面積。

 

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