從3月31日起，業(yè)主個(gè)人轉(zhuǎn)讓未滿五年、非唯一二手房時(shí)，應(yīng)提供房屋原值的相關(guān)證明憑證，依法按照轉(zhuǎn)讓住房所得20%計(jì)征個(gè)稅。對(duì)于確實(shí)未能核實(shí)房屋原值的，可以按房屋交易價(jià)格的1%征收個(gè)稅。昨日，市地稅局聯(lián)合市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》，明確北京“國(guó)五條”細(xì)則執(zhí)行后的納稅問(wèn)題。

新政1

賣二手房需提供房屋原值憑證

公告明確，自2013年3月31日(含)起完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，辦理房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅納稅申報(bào)時(shí)，納稅人應(yīng)按照規(guī)定提供據(jù)以證明房屋原值的相應(yīng)憑證。

解讀：應(yīng)稅額為現(xiàn)值減去原值減去裝修費(fèi)

對(duì)于房屋原值的核定，根據(jù)房源情況不同，公告將全部可轉(zhuǎn)讓住房分為商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房五大類。其中，市場(chǎng)上占比最大的商品房的原值，為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

同時(shí)，如果存在住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)憑證費(fèi)用，納稅人也需提交有關(guān)費(fèi)用憑證。能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，個(gè)人所得稅稅款按照現(xiàn)值減去原值減去合理費(fèi)用余額的20%計(jì)算。

新政2

未能核定原值按交易額1%計(jì)征

如果業(yè)主已找不到當(dāng)初購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房發(fā)票和納稅憑證該怎么辦？二十多年的老公房，已不記得購(gòu)買價(jià)格又該如何計(jì)算個(gè)稅？

公告明確提出，納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)對(duì)房屋原值進(jìn)行核實(shí)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算。

解讀：2005年后商品房都能查到原值

上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，北京大概是從2005年開(kāi)始建立房屋相關(guān)信息系統(tǒng)的，所以2005年之后的商品房，都能查到原值。而2005年之前的房子，本次也提出了明確計(jì)稅依據(jù)。

新政3

發(fā)票價(jià)納稅價(jià)不同按高者計(jì)征

這幾年來(lái)，二手房市場(chǎng)一直存在著“陰陽(yáng)合同”，買賣雙方保留的購(gòu)房合同上注明的是一個(gè)成交價(jià)，送到納稅、房管部門以及銀行的購(gòu)房合同則是另外一個(gè)價(jià)格，且通常申報(bào)價(jià)格都低于實(shí)際成交價(jià)，以減少納稅金額。

公告專門提到了“陰陽(yáng)合同”的問(wèn)題，特意提出，納稅人同時(shí)提供購(gòu)房發(fā)票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。也就是說(shuō)，當(dāng)購(gòu)房發(fā)票和納稅憑證上的房屋成交價(jià)格不同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照價(jià)高者計(jì)征。

解讀：買房人不用為“陰陽(yáng)合同”買單

“當(dāng)年買房時(shí)少交了稅，現(xiàn)在賣房時(shí)也少交了稅�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，在目前的賣方市場(chǎng)下，稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了買房人身上，但通過(guò)這個(gè)政策，買房人不用為“陰陽(yáng)合同”買單。

新政4

土地增值稅預(yù)征率加碼到8%

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征的土地增值稅，公告提出，除保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。公告要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案和現(xiàn)房銷售方案中填報(bào)土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等信息，并匡算預(yù)計(jì)增值額和增值率。

2011年，北京曾提高過(guò)一次土地增值稅預(yù)征率，由此前的2%上調(diào)為按銷售收入的2%至5%預(yù)征土地增值稅，容積率小于1.0的項(xiàng)目則按3%征收。而此次預(yù)征率上限調(diào)整到8%，且容積率小于1.0的項(xiàng)目上調(diào)至5%，對(duì)定價(jià)過(guò)高的商品房項(xiàng)目的調(diào)控加碼明顯。

解讀：高預(yù)征率遏制商品房大漲價(jià)

記者注意到，項(xiàng)目的預(yù)計(jì)增值幅度不同，土地增值稅預(yù)征率也不同。預(yù)計(jì)增值率在50%(含)以內(nèi)的，按2%預(yù)征；大于50%小于等于100%的，按3%預(yù)征；大于100%小于等于200%的，按5%預(yù)征；大于200%的，按8%預(yù)征。

“這次的調(diào)整主要針對(duì)預(yù)計(jì)增值幅度在100%以上的項(xiàng)目。這也意味著，開(kāi)發(fā)商定價(jià)越高、獲利空間越大，預(yù)征的稅款就越多。那么，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)的時(shí)候?qū)⒂兴�顧慮，以遏制商品房定價(jià)的大步上漲�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，如果一個(gè)項(xiàng)目的成本定價(jià)是1萬(wàn)元/平方米，如果售價(jià)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米以上，則預(yù)征的土地增值稅至少為2400元/平方米。

新政兩問(wèn)

1 裝修費(fèi)用如何抵扣？

記者注意到，對(duì)于住房裝修費(fèi)用抵扣的具體限額，公告中并無(wú)明確規(guī)定。但根據(jù)國(guó)稅總局2006年發(fā)布的相關(guān)文件規(guī)定，如納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：(1)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

2 房屋原值如何計(jì)算？

商品房：

原值為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

舉例：以勁松一套2000年、70平方米的一居室為例。假設(shè)業(yè)主于2009年年初購(gòu)買該房，房屋總價(jià)為108萬(wàn)，當(dāng)時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括1%的契稅和1%的個(gè)稅，總計(jì)2.16萬(wàn)元；花費(fèi)的裝修款為6萬(wàn)元；按照貸款20年、88萬(wàn)元、85折利率、等額本息方式計(jì)算，迄今為止的利息大約為17萬(wàn)元。業(yè)主現(xiàn)在以250萬(wàn)元的價(jià)格出售此房，未滿五年，按照差額的20%繳納個(gè)稅，則應(yīng)納稅23.368萬(wàn)元，比新政前按照房屋售價(jià)的1%征收個(gè)稅的方式，增加了20.868萬(wàn)元。

自建住房：

原值為實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：

原值為原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

舉例：以一套望京的經(jīng)適房為例。假設(shè)業(yè)主10年前購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，繳納的稅費(fèi)和土地出讓金總計(jì)約為26000元，裝修款為20000元。由于是名下非唯一住房，業(yè)主現(xiàn)在以340萬(wàn)元的總價(jià)出售，按照差額的20%繳納個(gè)稅，則應(yīng)納稅57.08萬(wàn)元，比新政前按照房屋售價(jià)的1%征收個(gè)稅的方式，增加了53.68萬(wàn)元。

已購(gòu)公有住房：

原值為原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

其中，已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買的公有住房。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)(含縣級(jí))以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

城鎮(zhèn)拆遷安置住房：

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》(建住房〔2003〕234號(hào))等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：

1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)�，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。（北京晚報(bào) 趙瑩瑩）