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房地產(chǎn)投資的過(guò)程是什么
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    房地產(chǎn)投資過(guò)程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多,是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程,對(duì)此,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一章已經(jīng)進(jìn)行了一定的闡述,房地產(chǎn)投資過(guò)程與開(kāi)發(fā)過(guò)程是類似的,不過(guò)其側(cè)重點(diǎn)不同。中國(guó)招商引資信息網(wǎng)提示(http://m.stellalashacademy.com/),概括而言,房地產(chǎn)投資過(guò)程大體可分為投資分析、土地開(kāi)發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)這四個(gè)大的階段。

  

  投資分析

  

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過(guò)程。投資決策準(zhǔn)確,是確

 

     保整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之,投資決策失誤,就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此,慎重地進(jìn)行決策,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上,認(rèn)真做好可行性分析研究。

  

 。1)市場(chǎng)分析。

  

  市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),能夠正確計(jì)算出未來(lái)現(xiàn)金流量。

  

  (2)財(cái)務(wù)分析。

  

  投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而估計(jì)出未來(lái)的現(xiàn)金流量。因此,財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì),計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率,并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來(lái)判定這項(xiàng)投資是否可行。此外,財(cái)務(wù)分析并對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì),以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。

  

 。3)可行性分析。

  

  可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果,研究和判斷其可行性外,還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龐大資金來(lái)源是否能取得也是一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。

  

  因此,只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后,整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施,而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過(guò)程中,可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷,因此,投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí),并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過(guò)程,它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常,在一些較大項(xiàng)目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復(fù)研究,在正式?jīng)Q策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準(zhǔn)確性。

  

  土地開(kāi)發(fā)權(quán)的獲得

  

  這一過(guò)程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價(jià)程序。當(dāng)在計(jì)劃時(shí)期確定投資計(jì)劃可行后,土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來(lái)考慮的要點(diǎn),如完全買(mǎi)斷,還是合作開(kāi)發(fā),或是部分使用權(quán)(如地上權(quán)),或長(zhǎng)期租賃等。

  

  在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時(shí),要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價(jià)的程序,以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過(guò)程中,是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)批租形式獲得土地,還是從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得土地,其具體法律手續(xù)各有差異,必須搞清楚其中的每一個(gè)環(huán)節(jié),以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外,由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同,因此在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí),要詳細(xì)評(píng)估投資計(jì)劃與各種融資機(jī)會(huì),以選擇最有利的融資方式。

  

  房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)

  

  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,首先要取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃的許可。立項(xiàng)和規(guī)劃涉及到資金運(yùn)作及水、電、煤、路等各項(xiàng)配套條件,是一個(gè)相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期。

  

  在上述前期工作完成之后,方可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計(jì),然后尋找建筑商進(jìn)行營(yíng)造。在整個(gè)營(yíng)造過(guò)程中,投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開(kāi)發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大,因此在大多數(shù)的情況下,投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時(shí),融資活動(dòng)又成為一項(xiàng)重要的工作,如何取得與選擇有利的融資機(jī)會(huì)與融資條件,以保證建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度及按時(shí)竣工完成,成為此時(shí)融資活動(dòng)的主要目標(biāo)。

  

  房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)

  

  在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作,包括:

  

  一是必須有完善的營(yíng)銷規(guī)劃。

  

  包括確定目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者,擬定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略及營(yíng)銷組織以求順利銷售。

  

  二是實(shí)際的銷售活動(dòng),

  

  包括根據(jù)市場(chǎng)狀況及可能條件采取的各種促銷手段,以及如簽約、收取訂金、過(guò)戶登記等具體手續(xù)。

  

  三為融資活動(dòng)的進(jìn)行。

  

  由于房地產(chǎn)金額龐大,在促銷的過(guò)程中,常常需要替買(mǎi)者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買(mǎi)者,因此融資特別是購(gòu)房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。

  

  在這一階段中,某些已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn),如果不是以銷售為目的,或者因銷售狀況不理想,也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng),即以經(jīng)營(yíng)謀利為目的。經(jīng)營(yíng)的形態(tài)主要分為兩大類:

  

  一類是將房地產(chǎn)出租給他人,并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營(yíng)形態(tài),投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低,收益固定且風(fēng)險(xiǎn)較小,但是一般而言報(bào)酬可能較低。

  

  二類則是由投資者自己經(jīng)營(yíng)管理,此時(shí)投資者可能獲取較高的報(bào)酬,但卻須自行負(fù)擔(dān)營(yíng)運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn),而且收益亦不穩(wěn)定。已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn),在經(jīng)營(yíng)階段要依據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài),采取不同的管理活動(dòng),如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實(shí)際從事?tīng)I(yíng)業(yè)的必要管理活動(dòng)等。

  

此外,由于房地產(chǎn)是價(jià)高耐用的特殊商品,其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需,而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)中不可或缺的組成部分。因此,采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理,也是房地產(chǎn)整個(gè)投資過(guò)程中必須認(rèn)真考慮的。
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