從一般意義上講,投資者投資房地產(chǎn),主要有兩條途徑、四種方式。
兩條途徑
是指:基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。
四種方式
是指:基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式;房地產(chǎn)開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和股權(quán)購買式。
當(dāng)然,對于基本建設(shè)途徑中進行建設(shè)的房地產(chǎn)項目也可以采取購買、合作或股權(quán)收購的方式,只是對這類性質(zhì)的房地產(chǎn)項目或樓宇采取這些方式不具有典型意義,而且如果這樣做,多數(shù)情況是改變了這些房地產(chǎn)項目或樓宇的性質(zhì),即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)或使其進入房地產(chǎn)市場。中國招商引資信息網(wǎng)(http://m.stellalashacademy.com/),綜合比較,在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下,進行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種:
方式一:基本建設(shè)式
這里所稱的基本建設(shè),是指按基建程序進行報建的方式,建設(shè)自用的房地產(chǎn)項目。方案評價:這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場化之前,房地產(chǎn)項目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā)市場化之后,國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設(shè)方式進行的房地產(chǎn)項目建設(shè)有嚴格的條件限制,這些條件主要有三個方面:
一是投資主體的限制。
一般應(yīng)是國家機關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位;
二是項目性質(zhì)和用途的限制。
一般應(yīng)是不進入房地產(chǎn)市場的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項目。如國家投資的公用事業(yè)項目等,前述機關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)項目;
三是各地已停止辦理經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)(下稱“停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定”)。
除非符合特定條件或經(jīng)政府特批,通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營性項目的國有土地使用權(quán)已不可能。
方式二:樓宇購買式
具體做法是:投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài),并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況,如認為符合投資人的意圖,則投資人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系,通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。
方案評價:這種方式最為簡便。相當(dāng)于對某特定地區(qū)正在進行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項目進行全面考查,在法律上、經(jīng)濟上和技術(shù)上進行分析和論證。在此基礎(chǔ)上,選擇一家有實力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項目,與其談判達成購買合約。不足之處是:擬購房產(chǎn)所在項目已完成相關(guān)法律程序的審批,其規(guī)劃、建設(shè)等事項已很難更改。對于已建設(shè)完工的項目的狀況,只能在現(xiàn)有市場中進行選擇,不能以自己的意愿進行所需樓宇的設(shè)計和建設(shè)。對于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項目,則又存在著預(yù)購商品房的風(fēng)險。
方式三:合作開發(fā)式
具體做法是:如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營范圍,則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司,也可以是通過合作協(xié)議的方式進行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤,而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。
方案評價:合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的主要優(yōu)點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品,最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中,投資人直接進入項目開發(fā)的過程之中,可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目依不同的合作開發(fā)方式,實施不同程度的控制。通過合作開發(fā),投資人可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目的成本、設(shè)計理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創(chuàng)作。不足之處是:合作開發(fā)房地產(chǎn)項目涉及到與合作對方的合作,法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比要更復(fù)雜一些。如果進行合作開發(fā),投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外,合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式,即不成立項目公司的合作開發(fā)方式和成立項目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式,則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會構(gòu)成一個障礙。
方式四:購買股權(quán)式
具體做法是:由投資人或投資人的關(guān)聯(lián)公司對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進行全面收購。通過收購該房地產(chǎn)公司的股權(quán),而實現(xiàn)對該公司開發(fā)建設(shè)或擁有的房地產(chǎn)項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
方案評價:這種方式比較前兩種方式而言,最大的好處在于,投資收購房地產(chǎn)公司的股權(quán),投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)利而產(chǎn)生的購房置物業(yè)的稅費。不足之處有三個方面:
一是投資人對購置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接;
二是對一家公司股權(quán)的收購,投資人需與另一家關(guān)聯(lián)公司聯(lián)手進行,投資人與該關(guān)聯(lián)公司的關(guān)系將對投資人對間接購置的房地產(chǎn)的使用和處置產(chǎn)生一定的影響;
其三,如不是對一個現(xiàn)成的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進行收購,而是成立一個項目公司再去收購其股權(quán),則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定也會構(gòu)成一個障礙。